Publié le 19 Mars 2025
Lorsqu’un propriétaire effectue lui-même des travaux de construction ou de rénovation dans son logement avant de le vendre, il peut être tenu responsable des éventuels défauts constatés après la transaction. Une décision récente de la Cour de cassation rappelle ainsi que le vendeur, même s’il n’est pas un professionnel du bâtiment, peut être considéré comme constructeur et soumis à la garantie décennale en cas de malfaçon.
Un propriétaire qui réalise lui-même des travaux importants sur son bien immobilier est juridiquement considéré comme maître d’ouvrage. Si ces travaux concernent la structure du bâtiment ou ses équipements essentiels (toiture, murs, isolation, etc.), il peut également être qualifié de constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil. Cette qualification entraîne une responsabilité sur une période de 10 ans après la fin des travaux.
Dans une affaire récente, des acquéreurs ont ainsi découvert des fissures dans un mur de soutènement construit par les vendeurs plusieurs années avant la vente. La cour d’appel avait initialement rejeté la responsabilité des vendeurs, estimant qu'aucun contrat de construction n’existait entre eux et les acheteurs. La Cour de cassation a, quant à elle, jugé que le vendeur, en ayant réalisé lui-même les travaux, devait être considéré comme constructeur. À ce titre, il était donc tenu d’assumer la garantie décennale.
La garantie décennale impose au constructeur, y compris au vendeur ayant réalisé lui-même les travaux, de garantir la solidité de l’ouvrage et son bon usage pendant une durée de 10 ans après l’achèvement des travaux. Cette garantie couvre les défauts structurels majeurs, comme les fissures importantes, les infiltrations ou les défauts d’isolation, dès lors qu’ils compromettent la solidité ou l’usage du bâtiment. Ainsi, même si le vendeur n’a pas agi en tant que professionnel, il reste soumis aux mêmes obligations qu’un constructeur en cas de malfaçon affectant la solidité du bâtiment ou le rendant inhabitable.
Cette décision clarifie la responsabilité du vendeur en cas de défauts liés à des travaux qu’il a lui-même réalisés. Les acquéreurs disposent alors d’un recours juridique en cas de malfaçon ou de vice caché compromettant la sécurité ou l’usage du bien.
Pour le vendeur, cette jurisprudence souligne l’importance de respecter les normes de construction en vigueur et de veiller à la qualité des travaux réalisés. Une vérification préalable par un professionnel peut s’avérer utile pour garantir la conformité de l’ouvrage et éviter une mise en cause future de la responsabilité décennale.
Ce cadre juridique permet ainsi de mieux encadrer les transactions immobilières et de renforcer la protection des acheteurs contre les malfaçons découvertes après l’achat.
